Muốn chuyển nhượng nhà ở xã hội 2022 hợp pháp, chủ sở hữu phải đảm bảo được các điều kiện quy định tại Luật nhà ở. Pháp luật quy định về các ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội như thế nào ? Pháp luật quy định về việc phát triển nhà ở xã hội như thế nào ? Có nên phát triển nhà ở xã hội và mục đích kích cầu thị trường ? và các vấn đề khác liên quan được pháp luật quy định như thế nào? Sau đây Văn phòng Thừa phát lại Hà Thành sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu rõ hơn về vấn đề bán nhà ở xã hội chưa qua 5 năm sử dụng như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ pháp lý:
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2022 là gì?
Căn cứ vào quy định tại Khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp thuê mua, mua nhà ở xã hội chỉ được giao dịch bán lại nhà trong thời gian tối thiểu 5 năm, kể từ ngày thanh toán toàn bộ tiền thuê mua, tiền mua nhà ở xã hội
Trong một số trường hợp người thuê mua, mua nhà ở xã hội vẫn có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội 2022 trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán tiền mua nhà. Tuy nhiên, bên mua, bên thuê mua nhà chỉ được phép bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định của Nhà nước. Trong đó, việc bán nhà ở xã hội không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 5 Điều 62 của Luật Nhà ở năm 2014, các bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà cho các đối tượng có nhu cầu theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm (kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp sổ đỏ). Tuy nhiên, quy định cũng nêu rõ bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước và nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định của luật thuế hiện hành.
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2022 nếu bán cho đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội quy định thì người mua, thuê mua nhà chỉ được phép bán lại với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Trường hợp các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội 2022 theo cơ chế thị trường. Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán mọi khoản tiền mua nhà và được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định.
Tại Nghị định số 188/2013 cũng nêu rõ, ngoài các khoản nộp do người mua, thuê mua nhà ở xã hội chi trả theo quy định của pháp luật thì còn phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó. Riêng với loại hình nhà ở thấp tầng liền kề, người thuê mua nhà ỏ xã hội phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà ở đó. Trong đó, giá trị tiền sử dụng đất tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.
Nếu thời gian chưa đủ 5 năm kể từ ngày người mua, thuê mua nhà ở xã hội trả hết tiền, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng nhà ở xã hội 2022 thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, hoặc các đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định hiện hành. Trong đó, giá bán lại nhà ở xã không được cao hơn mức giá tại cùng địa điểm và thời điểm đó.
Như vậy từ các quy đinh này nhận thấy một số vấn đề sau:
– Thứ nhất, chỉ được chuyển nhượng lại nhà ở xã hội sau 05 năm;
– Thứ hai, thời điểm sau 05 năm được tính như sau:
Chuyển nhượng theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu là sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận, nộp tiền tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập cá nhận, đối với trường hợp bán cho đối tượng hưởng chính sách về nhà ở xã hội thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tức là thời điểm được chuyển nhượng là sau 05 kể từ ngày đáp ứng được tất cả các điều kiện này.
Bán nhà ở xã hội chưa qua 5 năm sử dụng như thế nào?
Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, do đó đây là một loại tài sản đặc biệt hơn so với các loại tài sản khác, dẫn đến việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt hơn, cụ thể là điều kiện về mặt thời gian.
Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng vẫn diễn ra rất phổ biến.
Do không đáp ứng đủ điều kiện về mặt thời gian sử dụng, nên trình tự, thủ tục mua bán nhà ở xã hội không được thực hiện theo của pháp luật như: Không công chứng, chứng thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở; không thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ nhà ở xã hội… Việc thực hiện không đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định như vậy sẽ dẫn đến những rủi ro cho người mua.
Như vậy, để có thể mua nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng mà vẫn tránh được rủi ro không đáng có, có thể thực hiện theo cách thức sau đây:
– Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở xã hội: hợp đồng này sẽ không được công chứng, chứng thực; tuy nhiên bạn có thể nhờ luật sư, công chứng viên làm chứng về việc xác lập hợp đồng hoặc lập vi bằng ghi nhận lại giao dịch chuyển quyền sở hữu căn hộ giữa hai bên. Việc các bên tiến hành lập vi bằng sẽ là nguồn chứng cứ mà tòa án chấp nhận sau này nếu có phát sinh tranh chấp giữa các bên
– Lập hợp đồng ủy quyền: bên bán và bên mua xác lập hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt nhà ở xã hội có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Với giá trị pháp lý của hợp đồng ủy quyền, bên mua sẽ có toàn quyền được quản lý sử dụng, định đoạt nhà ở xã hội này thay cho bên bán;
Tuy nhiên, hiệu lực của hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt khi một trong hai bên tham gia vào giao dịch chết. Điều đó sẽ dẫn đến những rủi ro cho bên mua khi bên bán chết.
– Lập di chúc: trong trường hợp này, di chúc nên được công chức, chứng thực để có giá trị pháp lý cao hơn. việc yêu cầu bên bán lập di chúc để thừa kế tài sản là căn hộ cho bên mua sẽ tránh được những rủi ro cho bên mua khi bên bán không may chết, những người thừa kế của bên bán có thể sẽ tranh chấp với bên mua.
Với việc lập các văn bản, hợp đồng như trên và yêu cầu bên bán giao bản gốc giấy chứng nhận, sẽ phần nào giúp bạn có thể mua được nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng mà vẫn hạn chế được tối đa những rủi ro có thể gặp phải.
Việc thực hiện theo cách thức như trên chỉ có ý nghĩa giảm trừ, không loại bỏ được hoàn toàn các rủi ro. Do vậy, nếu có nhu cầu muốn nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội bạn cần phải xem xét và cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đúng đắn.
Thủ tục lập vi bằng Bán nhà ở xã hội chưa qua 5 năm sử dụng như thế nào?
Bước 1: Yêu cầu lập vi bằng
Thừa phát lại tư vấn người yêu cầu lập vi bằng cung cấp các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng (như: CMND, CCCD,…, các giấy tờ chứng minh khác) để xác định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Sau đó, khách hàng sẽ được hướng dẫn điền phiếu yêu cầu lập vi bằng
Bước 2: Thoả thuận lập vi bằng
Thừa phát lại thoả thuận với khách hàng về các vấn đề:
- Nội dụng lập vi bằng;
- Thời gian, địa điểm lập vi bằng (do 2 bên thảo thuận);
- Chi phí (do 2 bên thoả thuận)
- Các thoả thuận khác nếu cần thiết.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Thừa phát lại thực hiện lập vi bằng theo thoả thuận. Thừa phát lại sẽ tiến hành ghi lại toàn bộ diễn biến hành vi, sự kiện công bố, xác nhận việc thoả thuận mà các bên yêu cầu.
Việc lập vi bằng sẽ được Thừa phát lại tạo lập khách quan, trung thực, mô tả chính xác những sự kiện, hành vi xảy ra. Thừa phát lại sẽ chịu trách nhiệm về tính trung thực của vi bằng. Các bên tham gia sẽ chịu trách nhiệm về những thoả thuận của mình.
Thừa phát lại sẽ không chứng nhận hợp đồng, giao dịch hoặc chứng thực chữ ký.
Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có thể quay phim, chụp hình buổi làm việc hoặc mời người làm chứng nếu các bên yêu cầu.
Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc lập vi bằng, Thừa phát lại đăng ký vi bằng đến Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở hoặc tiến hành cập nhật lên cổng dữ liệu thông tin về vi bằng. Trong thời hạn 2 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng theo khoản 4 Điều 39 Nghị định 08/2020.
Bước 4: Việc đăng ký vi bằng hoàn tất, Thừa phát lại trao 1 bản vi bằng cho khách hàng và thanh lý thoả thuận lập vi bằng.
Nên lập vi bằng Bán nhà ở xã hội chưa qua 5 năm sử dụng ở đâu?
Theo kinh nghiệm hiện nay khi có những tranh chấp xảy ra tại toà, khách hàng thường xuyên phải liên hệ lại những văn phòng thừa phát lại đã lập vi bằng để yêu cầu cung cấp sao chụp chứng cứ hoặc làm chứng tại toà. Do vậy tìm những văn phòng thừa phát lại uy tín luôn tận tâm phục vụ khách hàng trong những trường hợp tranh chấp xảy ra rất quan trọng.
Văn phòng thừa phát lại Hà Thành được cấp phép bởi Sở Tư Pháp Hà Nội, toàn bộ hoạt động của văn phòng luôn chấp hành đúng quy định của pháp luật.
Toàn bộ vi bằng của khách hàng đều được văn phòng lưu trữ, sao lưu một cách cẩn thận tại văn phòng và được văn phòng báo cáo lấy số tại sở tư pháp Hà Nội. Chính vì vậy khi khách hàng lập vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Hà Thành luôn an tâm trong mọi vấn đề pháp lý xảy ra
Ngoài ra với đội ngũ thừa phát lại, nhân viên chuyên nghiệp thừa phát lại Hà Thành luôn phục vụ khách hàng 24/7 khi khách hàng có nhu cầu, nhất là trường hợp khách hàng đã lập vi bằng có tranh chấp các vấn đề pháp lý tại toà liên quan đến các sự kiện đã được thừa phát lại Hà Thành lập vi bằng.
Với phương châm” Vững niềm tin – trọn chữ tín” thừa phát lại Hà Thành luôn là địa chỉ tin cậy hàng đầu cho sự lựa chọn của khách hàng.
Trên đây là tư vấn của Văn phòng thừa phát lại Hà Thành về vấn đề: “Bán nhà ở xã hội chưa qua 5 năm sử dụng như thế nào”. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay đến Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết khác tại đây:
Công chứng vi bằng nhà đất không có sổ đỏ.
Lập vi bằng Giao nhận thông báo đòi nợ, yêu cầu thanh toán nợ
Lưu ý khi mua nhà chung cư bằng vi bằng