Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Hiện nay, khi thực hiện đặc cọc các bên thường lập văn bản viết tay hoặc trong trường hợp các bên đủ tin cậy thì chỉ thực hiện đặt cọc miệng. Việc thực hiện các giao dịch như vậy có khả năng dẫn đến tranh chấp cũng như rủi do khá lớn cho các bên (đặc biệt là bên đặt cọc). Sau đây Văn phòng Thừa phát lại Hà Thành sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu rõ hơn về việc lập vi bằng xác nhận đã đặt cọc mua nhà đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
Căn cứ pháp lý.
- Bộ luật dân sự 2015
- Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
- Thông tư 05/2020/TT-BTP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Trên thực tế, vi bằng được chia làm 2 lại là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi và vi bằng ghi nhận hiện trạng. Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi được lập trong một số tình huống như: Hành vi giao nhận tiền, tài sản; Hành vi giao hàng kém chất lượng; hành vi đưa tin vu không; Hành vi từ chối thực hiện công việc mà người đó có nghĩa vụ phải thực hiện…..
Vi bằng ghi nhận hiện trạng có thể lập khi các bên kết hôn, ly hôn hoặc trong trường hợp ghi nhận di sản thừa kế; Xác nhận tình trạng tài sản bị hư hỏng do hành vi của người khác; Tình trạng tài sản liền kề trước khi xây dựng công trình…
Vi bằng phải do chính Thừa phát lại lập bằng văn bản. p ứng điều kiện này, khi tiến hành lập vi bằng theo yêu cầu của khác hàng, Thừa phát lại phải tự mình chứng kiến và ghi lại các thông tin cần thiết cho việc lập vi bằng điều này giúp đảm tính khách quan, trung thực. Trên thực tế, có nhiều trường hợp Thừa phát lại không có mặt trực tiếp để thực hiện các công việc khiến cho vi bằng không đáp ứng tính khách quan, trung thực, ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng.
Do đó, quy định pháp luật mới nhất có hiệu lực từ ngày 24/02/2020 không còn trực tiếp ghi nhận việc thư ký nghiệp vụ Thừa phát lại có thể giúp Thừa phát lại thực hiện việc lập vi bằng, nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện. Hiện nay, quy định mới bắt buộc Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
Vi bằng có giá trị như thế nào?
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận các sự kiện có thật, đã được diễn ra chứ không có ý nghĩa đảm bảo cho các giao dịch.
Lưu ý: Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập
Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là gì?
Hiện nay, pháp luật nước ta chưa quy định cụ thể khái niệm lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là gì? Do đó, để làm rõ lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là gì các bạn có thể căn cứ vào một số nội dung sau:
– Thứ nhất, người có thẩm quyền lập vi bằng. Lập vi bằng là hoạt động của những người được Nhà nước trao thẩm quyền tiến hành các biện pháp nghiệp vụ cần thiết để lập văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật. Việc lập vi bằng không thể được thực hiện tùy tiện mà phải do người có thẩm theo quy định pháp luật. Dưa trên quy định cũ, thư kí nghiệp vụ có quyền giúp Thừa phát lại lập vi bằng và Thừa phát lại chịu trách nhiệm về tính chính xác của vi bằng do thư kí nghiệp vụ lập. Tuy nhiên, kể từ ngày 24/02/2020 thư ký nghiệp vụ không còn thẩm quyền này nữa, Thừa phát lại bắt buộc phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
– Thứ hai, hình thức và nội dung của của vi bằng ghi nhận việc đặt cọc. Điều 40 Nghị định sô 08/2020 về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại quy định:
Vi bằng được lập bằng văn bản tiếng Việt, có nội dung chủ yếu sau đây:
a) Tên, địa chỉ Văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng;
b) Địa điểm, thời gian lập vi bằng;
c) Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng;
d) Họ, tên người tham gia khác (nếu có);
đ) Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận;
e) Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng;
g) Chữ ký của Thừa phát lại, dấu Văn phòng Thừa phát lại, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác (nếu có) và người có hành vi bị lập vi bằng (nếu họ có yêu cầu).
Vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; vi bằng có từ 02 tờ trở lên phải được đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính của mỗi vi bằng do các bên tự thỏa thuận.
– Thứ ba, ngoài hai đặc điểm trên thì việc lập vi bằng cần phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục luật định và sự việc mà khách hàng yêu cầu lập vi bằng cần được chứng kiến trực tiếp bởi Thừa phát lại. Thừa phát lại và thư ký sẽ áp dụng các biện pháp cần thiết như: Thu âm, ghi hình, đo đạc… để đảm bảo việc ghi nhận các nội dung một cách chính xác, khách quan và chân thực nhất.
Từ các đặc điểm trên có thể xác định lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là hoạt động của những người được Nhà nước trao thẩm quyền (Thừa phát lại) tiến hành các biện pháp nghiệp vụ cần thiết để lập văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi đặt cọc theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật.
Một số trường hợp nên lập vi bằng xác nhận đã đặt cọc mua nhà đất.
Như chúng tôi đã phân tích trong phần đầu của bài viết thì vi bằng ghi nhận việc đặt cọc sẽ có nội dung về các sự kiện, hành vi tại thời điểm các bên tiến hành đặt cọc. Mọi sự kiện, hành vi về đặt cọc đều có thể được ghi nhận bởi vi bằng nếu nằm trong phạm vi luật định. Tuy nhiên, trường nào lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc là cần tiết và hữu ích nhất thì có lẽ nhiều người chưa nắm được. Để làm rõ vấn để này, chúng tôi xin đưa ra một số trường hợp nên lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc như sau:
- Lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc khi mua bán nhà đất: Mua bán nhà đất là một giao dịch lớn mà các bên cần tìm hiểu kỹ cũng như có phương thức ràng buộc lẫn nhau trước khi chính thức thực hiện hợp đồng mua bán. Nhiều người muốn bán nhà đất nhưng đang chờ hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, mua để đầu tư chuyển nhượng lại … Nên chưa thể ký kết và giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ngay. Thế nhưng nhà đất là tài sản có giá trị và sự biến động lớn nên việc các bên không muốn tiếp tục thỏa thuận ban đầu (không muốn mua, bán hoặc bán cho người khác). Để tránh các rủi do trên, các bạn có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc. Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Theo quy định trên nếu các bên vi phạm sẽ phải mất thêm một khoản tiền tương đương số tiền cọc ban đầu. Mặt khác, các bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn nhiều lần so với quy định của luật nên khoản phạt này sẽ làm giảm các hành vi vi phạm trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng. Khi lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc Thừa phát lại sẽ chứng kiến việc thỏa thuận và giao dịch giữa các bên.
Ví dụ: Nguyễn Văn M và Hoàng Xuân Y thống nhất đặt cọc để đảm bảo việc mua bán thửa đất số XX tờ bản đồ số NN tại quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Ngày 15/09/2020, hai bên thực hiện việc giao nhận tiền cọc và yêu cầu Thừa phát lại đến lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc. Theo yêu cầu của các bên thì vi bằng trong trường hợp này sẽ ghi nhận một số nội dung cơ bản được Thừa phát lại chứng kiến gồm: Thời gian, địa điểm tiến hành đặt cọc; Số tiền cọc 100,000,000 đồng; Thỏa thuận phạt hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ (nếu bên bán không hoàn tất các thủ tục liên quan để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ cho bên mua thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền bằng 2 lần tiền cọc ban đầu; Nếu bên mua không tiếp tục mua đất thì sẽ mất tiền cọc cho bên bán).
Trong trường hợp một trong các bên vi phạm nghĩa vụ mà không thỏa thuận được về phương án giải quyết thì để đảm bảo quyền lợi của mình bên bị thiệt hại phải thực hiện khởi kiện tại Tòa án. Trước Tòa, vi bằng là chứng cứ có giá trị được pháp luật thừa nhận và không phải chứng minh lại nên vi bằng sẽ được coi là chứng cứ không phải chứng minh lại. Tòa án sẽ căn cứ vào vi bằng được lập và các chứng cứ khác để xem xét yếu tố lỗi của các bên từ đó đưa ra phán quyết phù hợp.
- Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, tài sản cọc: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Để đặt cọc được hoàn thành thì các bên cần phải tiến hành giao nhận tiền, tài sản theo thỏa thuận ban đầu. Việc giao nhận tài sản cọc là căn cứ xác định các bên đã thực hiện đặt cọc và cũng là căn cứ phát sinh nghĩa vụ nên cần được ghi lại để làm chứng cứ.
Ví dụ: A và B thỏa thuận việc dùng 50,000,000 đồng để đảm bảo cho việc A sẽ mua căn nhà và đất tại địa chỉ…, phường… thành phố Hà Nội. Vì là người quen của nhau nên các bên tiến hành giao nhận tiền mà không hề lập văn bản hay có các cam kết khác để chứng minh đã giao nhận tiền. Đến thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, A phát hiện B đã bán căn nhà nói trên cho người khác và khi được liên hệ thì B chối bỏ việc đã nhận số tiền 50,000,000 đồng từ A.
Có thể thấy trong trường hợp trên, nếu từ ban đầu các bên thực hiện việc lập vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền cọc, tài sản thì bên B đã không thể chối bỏ việc thực hiện nghĩa vụ của mình. Vi bằng được lập trong trường hợp này sẽ xác định rõ các nội dung cơ bản của việc giao nhận tiền, tài sản đặt cọc gồm: Số tiền, loại tài sản đặt cọc; Giá trị tài sản đặt cọc… Đặc biệt là việc các bên đã giao, đã nhận đúng và đủ tiền, tài sản đặt cọc theo thỏa thuận.
- Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận đặt cọc: Thông thường, thỏa thuận đặt cọc sẽ bao gồm một số nội dung cơ bản như: Tài sản các bên dùng để đặt cọc; Việc giao nhận tài sản cọc; Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ các bên; Thỏa thuận về việc phạt cọc… Đối tượng việc đặt cọc hướng đến (mua bán nhà đất, làm sổ đỏ…). Ngoài các nội dung trên, lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc còn có thể ghi nhận thỏa thuận của các bên liên quan đến thực hiện hợp đồng chính.
- Lập vi bằng ghi nhận vi phạm thỏa thuận đặt cọc: Theo quy định của pháp luật hiện hành, thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc do các bên tự quyết định. Trong trường hợp không tự thỏa thuận được thì mức phạt được xác định là bằng giá trị số tiền cọc ban đầu. Quy định của pháp luật đã rõ ràng về việc phạt vi phạm cọc nhưng để có căn cứ về việc một bên vi phạm nghĩa vụ từ đó yêu cầu phạt cọc khá khó khăn. Do việc thực hiện thỏa thuận là việc riêng các bên nên khi vi phạm xảy ra rất khó có bằng chứng chứng minh. Trong trường hợp đó các bên có thể lập vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để bảo đảm quyền lợi của mình trước vi phạm của bên kia.
Ví dụ: Ông H và bà M thỏa thuận việc các bên sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 20/06/2020 và đã đặt cọc số tiền 100,000,000 đồng để bảo đảm. Đến thời hạn thỏa thuận ông H đã đến văn phòng công chứng nhưng bà M không xuất hiện và cũng không có bất kỳ thông báo nào trước đó. Ông M có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng về sự kiện bà M không có mặt tại văn phòng công chứng theo thỏa thuận để ký kết kết hợp đồng chuyển nhượng làm bằng chứng cho việc bà M không hoàn thành nghĩa vụ. Vi bằng ghi nhận buổi làm việc tại tổ chức hành nghề công chứng: Thừa phát lại sẽ ghi nhận lại buổi làm việc. Nếu như bên bán không đến hoặc đến nhưng từ chối ký công chứng thì Thừa phát lại ghi nhận lại nội dung làm cơ sở để các bên chứng minh vi phạm nghĩa vụ.
Hồ sơ lập vi bằng xác nhận đã đặt cọc mua nhà đất
Bước 1: Yêu cầu lập vi bằng
Thừa phát lại tư vấn người yêu cầu lập vi bằng cung cấp các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng (như: CMND, CCCD,…, các giấy tờ chứng minh khác) để xác định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Sau đó, khách hàng sẽ được hướng dẫn điền phiếu yêu cầu lập vi bằng
Bước 2: Thoả thuận lập vi bằng
Thừa phát lại thoả thuận với khách hàng về các vấn đề:
- Nội dụng lập vi bằng;
- Thời gian, địa điểm lập vi bằng (do 2 bên thảo thuận);
- Chi phí (do 2 bên thoả thuận)
- Các thoả thuận khác nếu cần thiết.
Bước 3: Tiến hành lập vi bằng
Thừa phát lại thực hiện lập vi bằng theo thoả thuận. Thừa phát lại sẽ tiến hành ghi lại toàn bộ diễn biến hành vi, sự kiện công bố, xác nhận việc thoả thuận thăm về nợ chung sau ly hôn.
Việc lập vi bằng sẽ được Thừa phát lại tạo lập khách quan, trung thực, mô tả chính xác những sự kiện, hành vi xảy ra. Thừa phát lại sẽ chịu trách nhiệm về tính trung thực của vi bằng. Các bên tham gia sẽ chịu trách nhiệm về những thoả thuận của mình.
Thừa phát lại sẽ không chứng nhận hợp đồng, giao dịch hoặc chứng thực chữ ký.
Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có thể quay phim, chụp hình buổi làm việc hoặc mời người làm chứng nếu các bên yêu cầu.
Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc lập vi bằng, Thừa phát lại đăng ký vi bằng đến Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở hoặc tiến hành cập nhật lên cổng dữ liệu thông tin về vi bằng. Trong thời hạn 2 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng theo khoản 4 Điều 39 Nghị định 08/2020.
Bước 4: Việc đăng ký vi bằng hoàn tất, Thừa phát lại trao 1 bản vi bằng cho khách hàng và thanh lý thoả thuận lập vi bằng.
Nên lập vi bằng xác nhận đã đặt cọc mua nhà đất ở đâu?
Theo kinh nghiệm hiện nay khi có những tranh chấp xảy ra tại toà, khách hàng thường xuyên phải liên hệ lại những văn phòng thừa phát lại đã lập vi bằng để yêu cầu cung cấp sao chụp chứng cứ hoặc làm chứng tại toà. Do vậy tìm những văn phòng thừa phát lại uy tín luôn tận tâm phục vụ khách hàng trong những trường hợp tranh chấp xảy ra rất quan trọng.
Văn phòng thừa phát lại Hà Thành được cấp phép bởi Sở Tư Pháp Hà Nội, toàn bộ hoạt động của văn phòng luôn chấp hành đúng quy định của pháp luật.
Toàn bộ vi bằng của khách hàng đều được văn phòng lưu trữ, sao lưu một cách cẩn thận tại văn phòng và được văn phòng báo cáo lấy số tại sở tư pháp Hà Nội. Chính vì vậy khi khách hàng lập vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Hà Thành luôn an tâm trong mọi vấn đề pháp lý xảy ra
Ngoài ra với đội ngũ thừa phát lại, nhân viên chuyên nghiệp thừa phát lại Hà Thành luôn phục vụ khách hàng 24/7 khi khách hàng có nhu cầu, nhất là trường hợp khách hàng đã lập vi bằng có tranh chấp các vấn đề pháp lý tại toà liên quan đến các sự kiện đã được thừa phát lại Hà Thành lập vi bằng.
Với phương châm” Vững niềm tin – trọn chữ tín” thừa phát lại Hà Thành luôn là địa chỉ tin cậy hàng đầu cho sự lựa chọn của khách hàng.
Trên đây là tư vấn của Văn phòng thừa phát lại Hà Thành về vấn đề: “Lập vi bằng xác nhận đã đặt cọc mua nhà đất.”. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay đến Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669
Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết khác tại đây:
Công chứng vi bằng nhà đất không có sổ đỏ.
Lập vi bằng Giao nhận thông báo đòi nợ, yêu cầu thanh toán nợ
Lưu ý khi mua nhà chung cư bằng vi bằng