Mua nhà đất không có sổ đỏ phải làm giấy tờ mua bán như thế nào

Luật đất đai quy định người sử dụng đất được thực hiện những quyền gì? Trường hợp các bên muốn tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng những điều kiện nào? Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Trường hợp mảnh đất không có sổ đỏ thì có thể chuyển nhượng được không? Qua bài viết này Văn phòng thừa phát lại Hà Thành sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu rõ hơn về việc mua nhà không có sổ đỏ phải làm giấy tờ mua bán như thế nào theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ pháp lý:

Luật đất đai 2013
Bộ luật dân sự 2015
Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
Thông tư 05/2020/TT-BTP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.

Khi nào người sử dụng đất được chuyển nhượng nhà đất.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
Đất không có tranh chấp;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Trong thời hạn sử dụng đất.

Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Chuyển nhượng nhà đất khi không có sổ đỏ

Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).

Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Như vậy, chỉ có hai trường hợp chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ, nếu không thuộc những trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.

Mua bán nhà đất không có sổ đỏ phải làm giấy tờ mua bán như thế nào?

Đăng ký cấp sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mua nhà đất không có sổ đỏ phải làm giấy tờ mua bán như thế nào

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

Đơn đăng ký biến động;
Bản gốc Sổ đỏ;
Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

Lập vi bằng mua bán nhà đất không có sổ đỏ.

Ví dụ: Hai bên thỏa thuận về việc mua bán đất tại địa chỉ A với giá 500.000.000 VNĐ nhưng do mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ( sau đây gọi tắt là sổ đỏ) nên không thể thực hiện công công chứng hợp đồng. Để có một chứng cứ chứng minh cho việc bên mua đã chuyển tiền hoặc đã đặt cọc để mua mảnh đất và bên mua đã bàn giao mảnh đất

Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán đất, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc, giao nhận tiền, giấy tờ, gặp mặt để thỏa thuận và ký kết hợp đồng……. Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng. Vi bằng hợp pháp đó sẽ là căn cứ xác định các bên đã có giao dịch mua bán đất bằng vi bằng hoặc đã thực hiện chuyển tiền, tài sản cho nhau.

Ví dụ: Hai bên thỏa thuận mua bán diệ tích đất 50m2 tại đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội. Thời điểm chuyển nhượng các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ và chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho bên mua; Bên mua đã chuyển toàn bộ số tiền…….. triệu VNĐ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán. Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nói trên không thuộc trường hợp không được lập vi bằng, nên nó vẫn được coi là cơ sở cho cho các giao dịch khác cũng như là chứng cứ để chứng minh trước tòa án khi có tranh chấp cũng như nhận đầy đủ tiền thì các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng. Trong vi bằng sẽ có các nội dung như: Thời gian, địa điểm các bên giao dịch; Số tiền đã được giao; Thỏa thuận của các bên; Hiện trạng mảnh đất tại thời điểm chuyển giao…… Nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án sẽ căn cứ vào các nội dung của vi bằng để đưa ra phán quyết.

Tại sao cần phải lập vi bằng khi mua bán nhà đất

Việc lập vi bằng cũng giống như bạn nhờ một người thứ ba đứng ra làm chứng cho một giao dịch hay sự việc nào đó. Tuy nhiên khi lập vi bằng, việc làm chứng này được tiến hành bởi một người có thẩm quyền, được Nhà nước bổ nhiệm theo những yêu cầu khắt khe của pháp luật. Vì vậy nên thừa phát lại là người có am hiểu về pháp luật và uy tin hơn rất nhiều.

Mặt khác khi lập vi bằng, thừa phát lại có thể lập văn bản mô tả, quay phim, chụp ảnh, ghi âm,.. để ghi nhận thực tế khách quan nhất về sự việc, hành vi xảy ra. Điều này giúp đảm bảo việc ghi nhận vụ việc một cách toàn diện, chính xác nhất.

Vi bằng sau khi được thừa phát lại lập sẽ phải đăng ký tại Sở tư pháp. Điều này chứng tỏ vi bằng sẽ chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước, đảm bảo vi bằng lập đúng sự việc, đúng pháp luật và có hiệu lực pháp lý.

Vì những lý do trên nên vi bằng có giá trị chứng cứ rất cao và đã được pháp luật quy định là nguồn chứng cứ trong quá trình giải quyết vụ việc của Tòa án và các Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lập vi bằng về việc mua nhà đất không có sổ đỏ

Bước 1: Khách hàng liên hệ Văn phòng Thừa phát lại Hà Thành để được tư vấn về thủ tục lập vi bằng về việc mua nhà đất không có số đỏ. Người yêu cầu lập vi bằng phải cung cấp được các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng để thừa phát lại xác định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Sau đó, khách hàng sẽ được hướng dẫn điền phiếu yêu cầu lập vi bằng.

Bước 2: Khi khách hàng đồng ý lập vi bằng, phạm vi và thẩm quyền lập vi bằng được xác định, khách hàng và thừa phát lại ký thỏa thuận lập vi bằng về các vấn đề sau:

Nội dung lập vi bằng: Lập vi bằng về việc mua nhà đất không có sổ đỏ
Thời gian, địa điểm: do 2 bên tự thỏa thuận.
Chi phí: tự thỏa thuận.
Thỏa thuận khác (nếu có).

Bước 3: Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng theo các nội dung đã thỏa thuận. Bằng nghiệp vụ, thừa phát lại ghi lại toàn bộ diễn biến hành vi, sự kiện công bố, xác nhận tài sản của các cá nhân trước khi kết hôn. Việc lập vi bằng phải trung thực, khách quan, thừa phát lại sẽ chịu toàn bộ trách nhiệm về tính trung thực của hành vi, sự kiện. Các bên tham gia tự chịu trách nhiệm về những thỏa thuận, tài sản của mình.

Sau khi kết thúc việc lập vi bằng, thừa phát lại đăng ký vi bằng lên Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở hoặc cập nhật lên cổng dữ liệu thông tin về vi bằng.

Bước 4: Việc đăng ký vi bằng hoàn tất, thừa phát lại trao kết quả – 1 bản chính vi bằng cho khách hàng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.

Như vậy, việc lập vi bằng giúp các bên có căn cứ về việc sở hữu tài sản của mình. Đây là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi các bên có tranh chấp về tài sản xảy ra trong tương lai.

Trên đây là tư vấn của Văn phòng thừa phát lại Hà Thành về vấn đề: Lập vi bằng về việc mua nhà đất không có sổ . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay đến Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669

Mời bạn tham khảo một số bài viết liên quan:

Lập vi bằng thỏa thuận quyền nuôi con sau khi ly hôn

Lập vi bằng Thoả thuận mức chu cấp nuôi con

Lập vi bằng giao nhận hàng hóa