Mua nhà gắn liền với đất cần lưu ý những gì

Mua nhà gắn liền với đất cần lưu ý những gì

Giao dịch mua bán nhà đất là một loại hình giao dịch đặc biệt, có giá trị giao dịch lớn và được nhà nước quản lý chặt chẽ. Do đó khi có nhu cầu mua bán nhà đất bạn cần phải tìm hiểu kỹ càng các quy định của pháp luật có liên quan để tránh các trường hợp rủi ro sau này. Sau đây Văn phòng Thừa phát lại Hà Thành sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu rõ hơn về vấn đề mua nhà gắn liền với đất cần những lưu ý gì.

Căn cứ pháp lý:

Mua nhà gắn liền với đất cần lưu ý những gì?

Kiểm tra tình trạng thực tế của nhà gắn liền với đất

Nhà, đất đã có sổ đỏ là điều kiện đầu tiên để bạn bước đầu yên tâm giao dịch, mua bán. Nhưng thời buổi bây giờ, dù có sổ đỏ cũng không thể yên tâm 100% được. Vậy thì trước tiên chắn chắn ai cẩn thận cũng sẽ đến tận nơi kiểm tra, so sánh thửa đất, căn nhà trên thực tế với thông tin trên sổ đỏ có khớp hay không, kiểm tra và so sánh một cách tương  đối sơ đồ bản vẽ và thửa đất trên thực tế.

Tình trạng pháp lý của thửa đất

Những tranh chấp đã “đình đám” rồi thì bạn rất dễ biết, có khi chỉ cần đi từ đầu phố hay đầu làng bạn đã có thông tin rồi. Thâm chí có thể đã có thông tin tranh chấp trên cơ sở dữ liệu của Văn phòng công chứng. Những tranh chấp dễ biết như vậy thì bạn có thể yên tâm không phải mất công tìm hiểu nhiều. Nhưng còn những tranh chấp nhỏ, tranh chấp “ngầm” thì bạn không dễ dàng biết được. Chẳng hạn, tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước…với hàng xóm, hoặc có khi chỉ là “nhìn mặt thấy ghét”….

Những tranh chấp này chưa chắc người bán đã nói cho bạn vì có thể họ nghĩ không quan trọng hay ảnh hưởng gì, nhưng thực tế cho đến khi bạn xây nhà hoặc về ở bạn mới thấy bất tiện hoặc có thể bị hàng xóm đó gây khó dễ, thậm chí ngăn cản, đập phá không cho bạn xây nhà.

Những tranh chấp này hơi khó tìm hiểu, có lẽ bạn cần chịu khó hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh, lân cận gần nhất với căn nhà hay thửa đất bạn định mua. Bạn cũng có thể hỏi UBND phường, xã nơi có đất thông tin về các tranh chấp này. Nhiều khi UBND phường, xã họ nắm rất rõ và tương đối đầy đủ thông tin cần thiết cho bạn.

Thông tin về chủ thể mua bán nhà gắn liền với đất

Nếu người bán là chính chủ, ngoài các thông tin liên quan đến thế chấp tôi vừa nói ở phần trên, thì khi bạn tiếp xúc, nói chuyện và trao đổi bạn cũng sẽ cảm nhận được độ đáng tin cậy và trung thực của họ. Vấn đề này tùy vào cảm nhận chủ quan của mỗi người. Cảm nhận này có lẽ sẽ giúp ích cho bạn trong việc trả giá nhiều hơn là đánh giá tính pháp lý.

Đối với người mua thì đơn giản hơn một chút, bạn chỉ cần tìm hiểu thông tin cơ bản và làm chắc chắn tới bước giao tiền là có thể yên tâm được.

Còn nếu người bán, người mua là người trung gian, môi giới thì sao? Bạn có nên mua bán nhà đất qua trung gian hay môi giới không? Hoàn toàn được, đôi khi việc mua qua người trung gian môi giới lại giúp bạn thuận tiện và “nhàn” hơn so với mua chính chủ, nhưng chỉ với điều kiện người môi giới nhà đất là một người “tử tế”. Nhưng làm thế nào nhận biết được họ là người “tử tế”? Lại chỉ có cách là tiếp xúc, nói chuyện và cảm nhận. Thường thì người môi giới nào họ đề cập thẳng thắn với bạn ngay từ đầu về vai trò của họ (không dấu giếm, không giả vờ chính chủ để dò hỏi…) và thỏa thuận mức giá môi giới một cách rõ ràng, cụ thể thì bước đầu bạn có thể chấp nhận được. Tất nhiên sau đó bạn còn phải đánh giá nhiều yếu tố khác nữa.

Bạn cũng không cần quá quan trọng việc người trung gian môi giới đó là cá nhân hay nhân viên của công ty bất động sản. Nhiều cá nhân môi giới mát tay và có chi phí thấp hơn công ty bất động sản, ngược lại thì công ty bất động sản dù sao cũng là một pháp nhân nên có thể giúp bạn cảm thấy yên tâm hơn.

Trường hợp nên lập vi bằng khi mua nhà gắn liền với đất.

Mua nhà gắn liền với đất cần lưu ý những gì
Mua nhà gắn liền với đất cần lưu ý những gì

Theo quy định pháp luật hiện hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và thực hiện công chứng, chứng thực theo đúng thủ tục luật định. Tuy nhiên, một số trường hợp mảnh đất chưa đáp ứng được điều kiện để chuyển nhượng như đất chưa có sổ đỏ hoặc sổ chung nhưng không thể thực hiện thủ tục tách sổ mà các bên vẫn muốn mau bán đất. Khi xảy ra các tình huống nói trên thì một giải pháp được để xuất là các bạn nên tiến hành lập vi bằng mua bán đất.

– Lập vi bằng mua bán nhà gắn liền với đất chưa có sổ đỏ: Điểm a, khoản 3, Điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định về hình thức của hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”. Tuy nhiên, thực tế xảy ra khi các bên mua bán đất là nhiều diện tích vẫn chưa được cấp sổ và hiển nhiên là khi mua bán chưa có sổ thì các bên không thể làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy, để tránh việc tranh chấp xảy ra mà các bên ( đặc biệt là bên mua) không có chứng cứ chứng minh việc mua bán là hợp đồng thì các bên nên lập vi bằng. Tùy theo yêu cầu tại thời điểm lập mà vi bằng sẽ có giá trị chứng minh việc các bên đã có thỏa thuận, đã giao nhận tiền, tài sản hoặc thực hiện đặt cọc để đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ.

– Trong trường hợp mua nhà gắn liền với đất đất sổ chung mà thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc các bên ngại việc làm thủ tục phức tạp mà vẫn thực hiện giao dịch thì rủi ro sẽ rất lớn. Do khi thực hiện giao dịch xong các bên đã giao nhận tiền, tài sản nhưng trên giấy tờ vẫn đứng tên chủ cũ và không có hợp đồng công chứng để làm căn cứ. Tương tự đối với trường hợp mua bán đất chưa có sổ đỏ thì khi rơi và tình huống sổ đỏ chung chưa được tách các bên giao dịch nên thực hiện mua đất sổ chung công chứng vi bằng để giảm tối đa rủi do có thể xảy ra.

– Lập vi bằng ghi nhận thỏa thuận mua nhà gắn liền với đất đất đấu giá nên được thực hiện trước khi các bên chính thức tham gia buổi đấu giá. Theo quy định của pháp luật về quy trình đấu giá đất thì các chủ thể muốn tham gia phải nộp phí tham gia đấu giá và đặt cọc trước một khoản tiền. Số tiền đặt cọc có thể lên đến 15% giá trị khởi điểm của tài sản đấu giá, đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất thì số tiền tính theo phần trăm này không hề nhỏ. Do đó, khi thực hiện đặt cọc và tham gia đấu giá nên có Thừa phát lại chứng kiến toàn bộ quá trình và ghi trong vi bằng để đảm bảo các bên có thể lấy lại số tiền cọc nếu không trúng đấu giá hoặc được tham gia ký kết hợp đồng nếu mình đã trúng đấu giá theo đúng quy định pháp luật.

– Lập vi bằng trong các trường hợp mua bán nhà đất thông thường khác. Ngoài việc công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất thì đối với nhà đất có giá trị lớn, các bên có thỏa thuận khác về thanh toán tiền trên hợp đồng so với thực tế thì có thể lập thêm các vi bằng ghi nhận việc đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, vi bằng giao nhận tiền, vi bằng ghi nhận hiện trạng tài sản nhà đất bàn giao,..

Như vậy, có thể thấy khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất sẽ có nhiều tình huống pháp lý cần giải quyết đặc biệt là trong các trường hợp mua bán khi chưa đủ điều kiện về hồ sơ. Do đó, để đảm bảo quyền lợi của mình các bên ( đặc biệt là bên mua đất) nên cân nhắc thực hiện thủ tục mua đất vi bằng.

Hồ sơ lập vi bằng

Bước 1: Yêu cầu lập vi bằng

Thừa phát lại tư vấn người yêu cầu lập vi bằng cung cấp các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng (như: CMND, CCCD,…, các giấy tờ chứng minh khác) để xác định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Sau đó, khách hàng sẽ được hướng dẫn điền phiếu yêu cầu lập vi bằng

Bước 2: Thoả thuận lập vi bằng

Thừa phát lại thoả thuận với khách hàng về các vấn đề:

  • Nội dụng lập vi bằng;
  • Thời gian, địa điểm lập vi bằng (do 2 bên thảo thuận);
  • Chi phí (do 2 bên thoả thuận)
  • Các thoả thuận khác nếu cần thiết.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Thừa phát lại thực hiện lập vi bằng theo thoả thuận. Thừa phát lại sẽ tiến hành ghi lại toàn bộ diễn biến hành vi, sự kiện công bố, xác nhận việc thoả thuận thăm về nợ chung sau ly hôn.

Việc lập vi bằng sẽ được Thừa phát lại tạo lập khách quan, trung thực, mô tả chính xác những sự kiện, hành vi xảy ra. Thừa phát lại sẽ chịu trách nhiệm về tính trung thực của vi bằng. Các bên tham gia sẽ chịu trách nhiệm về những thoả thuận của mình.

Thừa phát lại sẽ không chứng nhận hợp đồng, giao dịch hoặc chứng thực chữ ký.

Trong trường hợp cần thiết, Thừa phát lại có thể quay phim, chụp hình buổi làm việc hoặc mời người làm chứng nếu các bên yêu cầu.

Trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày kết thúc lập vi bằng, Thừa phát lại đăng ký vi bằng đến Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở hoặc tiến hành cập nhật lên cổng dữ liệu thông tin về vi bằng. Trong thời hạn 2 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được vi bằng, Sở Tư pháp phải vào sổ đăng ký vi bằng theo khoản 4 Điều 39 Nghị định 08/2020.

Bước 4: Việc đăng ký vi bằng hoàn tất, Thừa phát lại trao 1 bản vi bằng cho khách hàng và thanh lý thoả thuận lập vi bằng.

Nên lập vi bằng ở đâu?

Theo kinh nghiệm hiện nay khi có những tranh chấp xảy ra tại toà, khách hàng thường xuyên phải liên hệ lại những văn phòng thừa phát lại đã lập vi bằng để yêu cầu cung cấp sao chụp chứng cứ hoặc làm chứng tại toà. Do vậy tìm những văn phòng thừa phát lại uy tín luôn tận tâm phục vụ khách hàng trong những trường hợp tranh chấp xảy ra rất quan trọng.

Văn phòng thừa phát lại Hà Thành được cấp phép bởi Sở Tư Pháp Hà Nội, toàn bộ hoạt động của văn phòng luôn chấp hành đúng quy định của pháp luật.

Toàn bộ vi bằng của khách hàng đều được văn phòng lưu trữ, sao lưu một cách cẩn thận tại văn phòng và được văn phòng báo cáo lấy số tại sở tư pháp Hà Nội. Chính vì vậy khi khách hàng lập vi bằng tại Văn phòng thừa phát lại Hà Thành luôn an tâm trong mọi vấn đề pháp lý xảy ra

Ngoài ra với đội ngũ thừa phát lại, nhân viên chuyên nghiệp thừa phát lại Hà Thành luôn phục vụ khách hàng 24/7 khi khách hàng có nhu cầu, nhất là trường hợp khách hàng đã lập vi bằng có tranh chấp các vấn đề pháp lý tại toà liên quan đến các sự kiện đã được thừa phát lại Hà Thành lập vi bằng.

Với phương châm” Vững niềm tin – trọn chữ tín” thừa phát lại Hà Thành luôn là địa chỉ tin cậy hàng đầu cho sự lựa chọn của khách hàng.

Trên đây là tư vấn của Văn phòng thừa phát lại Hà Thành về vấn đề: “Mua nhà gắn liền với đất cần lưu ý những gì”Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay đến Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669 

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo một số bài viết khác tại đây:

Công chứng vi bằng nhà đất không có sổ đỏ.

Lập vi bằng Giao nhận thông báo đòi nợ, yêu cầu thanh toán nợ

Lưu ý khi mua nhà chung cư bằng vi bằng

 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *