Mua bán nhà đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn và hết sức quan trọng nhưng lại diễn ra một cách thường xuyên hiện nay. Vậy việc mua bán nhà vi bằng là dịch vụ như thế nào? Thủ tục như thế nào? Hay những rủi ro khi tiến hành mua nhà vi bằng. Trong bài viết lần này Văn phòng thừa phát lại Hà Thành sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu rõ hơn về những lưu ý quan trọng khi mua nhà bằng vi bằng.
Căn cứ pháp lý
- Bộ luật dân sự 2015
- Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
- Thông tư 05/2020/TT-BTP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại
Khái niệm mua nhà vi bằng
Mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502 – Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 167 – Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên dựa trên quy định của pháp luật.
Đối với điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 – Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 – Điều 168 – Luật đất đai năm 2013.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng khi nào.
Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/ND-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do văn phòng thừa phát lại lập.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận về việc mua bán đất tại địa chỉ A với giá 500.000.000 VNĐ nhưng do mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ( sau đây gọi tắt là sổ đỏ) nên không thể thực hiện công công chứng hợp đồng. Để có một chứng cứ chứng minh cho việc bên mua đã chuyển tiền hoặc đã đặt cọc để mua mảnh đất và bên mua đã bàn giao mảnh đất
Khi các bên tiến hành giao dịch mua bán đất, có rất nhiều sự kiện, hành vi được diễn ra để chuyển quyền sở hữu, chiếm hữu tài sản: Đặt cọc, giao nhận tiền, giấy tờ, gặp mặt để thỏa thuận và ký kết hợp đồng……. Tất cả các công việc này đều có thể được Thừa phát lại lập thành vi bằng. Vi bằng hợp pháp đó sẽ là căn cứ xác định các bên đã có giao dịch mua bán đất bằng vi bằng hoặc đã thực hiện chuyển tiền, tài sản cho nhau.
Ví dụ: Hai bên thỏa thuận mua bán diệ tích đất 50m2 tại đường Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội. Thời điểm chuyển nhượng các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc bên bán đã giao toàn bộ giấy tờ và chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng đất cho bên mua; Bên mua đã chuyển toàn bộ số tiền…….. triệu VNĐ theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng cho bên bán. Vi bằng về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất nói trên không thuộc trường hợp không được lập vi bằng, nên nó vẫn được coi là cơ sở cho cho các giao dịch khác cũng như là chứng cứ để chứng minh trước tòa án khi có tranh chấp cũng như nhận đầy đủ tiền thì các bên có thể yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng. Trong vi bằng sẽ có các nội dung như: Thời gian, địa điểm các bên giao dịch; Số tiền đã được giao; Thỏa thuận của các bên; Hiện trạng mảnh đất tại thời điểm chuyển giao…… Nếu có tranh chấp xảy ra thì tòa án sẽ căn cứ vào các nội dung của vi bằng để đưa ra phán quyết.
Tại sao cần phải lập vi bằng khi mua nhà.
Việc lập vi bằng với mục đích duy nhất là tạo lập chứng cứ chứng minh có sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế. Trên thực tế, vi bằng có thể được sử dụng trong xét xử, để thương lượng, hòa giải hoặc để lưu trữ hoặc đơn giản chỉ nhằm mang lại niềm tin cho nhau mà không cần đem ra sử dụng
Vi bằng còn có giá trị là nguồn chứng cứ trong xét xử, trong các quan hệ pháp lý khác và là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc thuộc chức năng, nhiệm vụ của mình; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật
Thủ tục lập vi bằng về việc mua nhà bằng vi bằng
Bước 1: Khách hàng liên hệ Văn phòng Thừa phát lại Hà Thành để được tư vấn về thủ tục lập vi bằng khi mua nhà. Người yêu cầu lập vi bằng phải cung cấp được các giấy tờ cần thiết liên quan đến việc lập vi bằng để thừa phát lại xác định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng. Sau đó, khách hàng sẽ được hướng dẫn điền phiếu yêu cầu lập vi bằng.
Bước 2: Khi khách hàng đồng ý lập vi bằng, phạm vi và thẩm quyền lập vi bằng được xác định, khách hàng và thừa phát lại ký thỏa thuận lập vi bằng về các vấn đề sau:
- Nội dung lập vi bằng: Lập vi bằng về việc mua nhà bằng vi bằng
- Thời gian, địa điểm: do 2 bên tự thỏa thuận.
- Chi phí: tự thỏa thuận.
- Thỏa thuận khác (nếu có).
Bước 3: Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng theo các nội dung đã thỏa thuận. Bằng nghiệp vụ, thừa phát lại ghi lại toàn bộ diễn biến hành vi, sự kiện công bố, xác nhận tài sản của các cá nhân trước khi mua nhà. Việc lập vi bằng phải trung thực, khách quan, thừa phát lại sẽ chịu toàn bộ trách nhiệm về tính trung thực của hành vi, sự kiện. Các bên tham gia tự chịu trách nhiệm về những thỏa thuận, tài sản của mình.
Sau khi kết thúc việc lập vi bằng, thừa phát lại đăng ký vi bằng lên Sở Tư pháp nơi đặt trụ sở hoặc cập nhật lên cổng dữ liệu thông tin về vi bằng.
Bước 4: Việc đăng ký vi bằng hoàn tất, thừa phát lại trao kết quả – 1 bản chính vi bằng cho khách hàng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng.
Như vậy, việc lập vi bằng giúp các bên có căn cứ về việc sở hữu tài sản của mình. Đây là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi các bên có tranh chấp về tài sản xảy ra trong tương lai.
Trên đây là tư vấn của Văn phòng thừa phát lại Hà Thành về vấn đề: Những lưu ý quan trọng khi mua nhà bằng vi bằng. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ ngay đến Hotline tư vấn miễn phí: 096.102.9669
Mời bạn tham khảo một số bài viết liên quan:
- Vi bằng ghi nhận việc kiểm kê, thống kê tài sản, hiện vật
- Dich vụ lập vi bằng giao nhận tài sản
- Dịch vụ lập vi bằng kiểm kê tài sản trong nhà